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海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场
平稳健康发展通知的实施意见
琼府办[2010]19号
各市、县、自治县人民政府、省政府直属各单位：
近两年来，我省认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，加强市场调控和引导，房地产市场呈现健康发展态势，保障性安居工程建设进一步加快。但是，随着房地产市场的升温，近期海南房价上涨过快，部分房地产企业出现人为哄抬房价等问题。为进一步加强和改善房地产市场调控，增加保障性住房和普通商品住房的有效供给，促进房地产市场平稳健康发展，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）精神，经省政府同意，现提出以下实施意见。
一、加大保障性住房和普通商品住房有效供给，满足市场需求
（一）加快各类住房建设速度。对已批未建的普通商品住房项目，要督促房地产企业尽快开工建设；对已竣工的普通商品住房项目，要督促房地产企业如实公布房源，及时上市销售。扩大经济适用住房的供应数量和范围。在支持符合条件的单位利用自有存量国有建设用地集资建设职工住房的同时，加大由政府统一供地、统一规划、统一建设经济适用住房的力度，满足基本保障需求。按照省政府办公厅印发的《经济适用住房管理实施办法》（琼府办[2009]31号），向城镇低收入及中等偏低收入住房困难居民家庭提供的住房，原则上以中小套型为主，参照我省职工住宅建设面积标准适度控制建筑面积。
（二）编制住房建设规划。要抓紧编制实施《海南省房地产发展战略及中长期规划》，制定2010—2012年保障性住房、普通商品住房建设规划及年度计划，合理确定我省保障性住房、普通商品住房的发展定位、规模、重点和开发时序。
（三）保证住房建设用地需求。已出让的商品住宅用地，必须规定尽快用于住房建设。加大保障性住房土地供应。廉租住房放经济适用住房用地以划拨方式供应，限价商品住房用地可采取招标方式供应。用计划单列方式足额保证列入年度建设计划的保障性住房（含廉租住房、经济适用住房和限价商品住房）新增建设用地指标。用地需求突破计划指标的，可先行办理相关转用审批手续，并同时办理追加指标审批手续。建立保障性住房用地审批绿色通道，提高审批效率。对急需建设的保障性住房项目，可优先使用政府储备土地，采取即报即批方式，加快供地速度。
（四）加强住房的规划审批和工程建设管理。对符合规划要求的保障性住房和普通商品住房，包括国有企业申报利用自有存量国有建设用地建设的保障性住房，发展改革、规划、住房城乡建设、国土环境资源等部门可采取优先审批、集中审批的办法，提高规划、施工报建效率。加强工程招标、施工、验收等全过程的监督管理，加快项目建设速度，加强质量安全管理。
二、正确引导住房消费理念，抑制投资投机性购房需求
（五）严格执行差别化的信贷政策。对首次购买普通商品住房的，在贷款首付比例和利率优惠等方面，金融机构继续按有关政策予以优惠。对已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套或第二套以上住房的（包括借款人本人、其配偶、其未成年子女），金融机构要严格审查其贷款条件，贷款首付比例不得低于总房价的40%，贷款利率严格按照风险定价。
（六）继续实施差别化的税收政策。按照国家有关规定，对购买普通商品住房、非普通商品住房、首次购房、非首次购房的，继续实行差别化税收政策。
三、加强市场监测，进一步整顿和规范房地产市场秩序
（七）加强和完善土地市场监管，防范恶意炒卖土地行为。对已出让的土地，未按规定的开发期限开发建设，造成土地闲置的，土地行政主管部门应依照法律法规和有关规定予以处置，依照规定应无偿收回，坚决予以收回。在规定时限内，投资额未达到开发投资总额25%的，房地产土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资（入股）和抵押。严禁变相违规转让土地使用权。土地转让成交价格比市、县土行政主管部门委托评估价低20%或比区域基准地价低20%的，市、县人民政府可以优先收购。
（八）加强商品住房交易监管，抑制炒房行为。自2010年5月1日起，实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。在订立商品住房买卖合同后，办理房屋所有权证之前，除特殊情形外，严禁办理房屋转让和更名手续。对已预售的商品住房，应于收款当日出具发票。在订立商品住房买卖合同后，开发企业应在预售后10天内办理备案手续和预告登记。逾期不办理备案手续和预告登记的，暂停预售许可。完善预售许可制度，加强预售资金监管。商品住房项目规模在3万平方米以下的，应一次性申请预售许可。自2010年5月1日起，商品住房预售款应存放于开发企业指定的某一银行账户，严禁开发企业直接收取现金。自2010年5月1日起，实行商品住房预售款监管制度。预售所得款项应用于该预售项目工程建设，不得挪作他用，并接受预售资金监管机构和银行监管。
（九）严格加强土地出让收入征收管理，规范住宅用地出让行为。市、县土地行政主管部门在国有土地出让合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价数和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式；对于经济法批准改变土地用途等土地使用条件的，市、县土地行政主管部门必须明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按规定缴款。房地产项目土地出让金应自土地出让合同生效之日起60日内全部付清。逾期未付清的，从逾期之日起每日加收未付部分千分之一的违约金。逾期达90日仍未付清的，市、县土地行政主管部门应解除合同，定金或保证金不予退回，并可以请求赔偿。未按合同规定缴清全部土地出让价款的，市、县土地行政主管部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。拖欠土地价款的，在欠款期间不得参与土地竞买活动。规范土地出让金分期缴纳行为。市、县土地行政主管部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过1年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，限价商品住房等特殊项目可以约定在2年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。
（十）加强商品住房价格行为监管。价格、监察、工商、住房城乡建设等部门要强化商品住房价格行为监管，大力整顿规范房地产市价格秩序，规范商品住房交易价格行为，依法查处房地产经营者在开发、销售和中介服务环节发布虚假信息，炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等行为。批准商品住房预售许可后10日内，应一次性对外公布全部房源和每套商品住房的房价。商品住房销售应实行明码标价，经营者在公开销售前24小时，应在商品住房交易场所醒目位置公示商品住房价目表（书、牌），明确标示商品住房销售价格，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门要加强商品住房市场价格波动的监测预警，适时通过价格网络公布商品住房价格水平状况，积极引导市场理性投资和消费。
（十一）加强市场动态监测。
各市、县人民政府要在2010年4月30日前建立完善房地产市场信息系统，及时上报市场信息。经批准预售的商品住房项目，应同时进入海南省房地产展销网进行展销，以提高信息透明度，稳定市场预期。房地产企业应于每月3日前向市、县房地产管理部门报送真实、准确、完整的统计数据、资料和信息。市、县房地产管理部门应于每月5日前向省住房地城乡建设厅上报上月市场分析报告。市、县国土部门应于每季度前10日内、年初前10日内，向省国土环境资源部门上报季度和上年度土地市场动态监测分析报告。市、县人民政府应于每月10日胶向社会公布上月土地使用权成交结果，商品住房报建面积、套数、施工面积，许可预售商品住房面积、套数等市场信息、稳定市场预期。
（十二）加大对市场违法违规行为的查处力度。住房城乡建设部门要会同监察、工商、价格等有关部门，加大对扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。重点查处以下违规行为：1、未取得预售许可，但以“内部认购”、“预交诚意金”、“发放VIP卡”等含有预订款名义或方式进行销售的；2、捂盘惜售、囤积房源的；3、发布虚假广告、散布虚假信息的；4、未按申报价格实行明码标价、任意提高房价的；5、未按规定时间公开全部房源、未按规定期限办理合同备案的。对上述第1项行为，一经查实，由县级以上房产管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》第39条的规定，责令停止销售，没收违法所得，并处以收取预付款1%以下的罚款。对上述第2、3、5项行为，一经查实，由县级以上工商行政管理、房产管理部门责令即时整改，并按有关规定予以处罚。对上述第4项行为，一经查实，由县级以上价格主管部门应尽快建立健全房地产企业和个人诚信及信用评价制度，规范企业经营行为，对有上述行为的企业，一经查实予以曝光，并依照有关规定严肃处理。
（十三）提高房地产开发项目市政配套费标准。完善涉及房地产开发项目的城市基础设施配套费征收政策。价格财政、住房城乡建设主管部门要结合我省房地产发展态势，研究完善城市基础设施配套征收政策，按照区域、基础设施建设的便利条件、房地产发展类型等不同情况，适当高速提高商品房建设的城市基础设施配套费标准，对保障性住房实行适当减免。各市、县征收的城市基础设施配套费应全部用于城市基础设施配套建设（具体征收办法由省价格、财政、住房城乡建设部门另行制定）。
四、加快保障性安居工程建设速度，致力解决我省低收入居民住房困难问题
（十四）调查摸底，确定保障性住房的对象和范围。各市、县要开展城镇居民住房和收入状况调查，摸清各方面住房需求情况。2010年新建10.09万套保障性住房财力物力争在2012年末基本解决本省低收入居民住房困难。保障性住房的供应对象和范围为：廉租住房以保障人均住房建筑面积13平方米以下城镇低收入住房困难家庭为主；经济适用住房以保障城镇低收入及中等偏低收入住房困难家庭为主；公共租赁住房以保障不符合经济适用住房条件又无能力购置商品房的住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员为主；限价商品住房以保障本省符合条件的中低收入职工居民家庭为主；通过棚房区（危旧房）改造，改善垦区、林区、国有企业职工和城乡居民住房条件。支持房地产开发企业参与保障性住房建设。各市、县要结合本地实际，确定低收入和中低收入家庭具体标准。
（十五）落实保障性住房建设资金。严格按规定落实不低于10%的土地出让金净收益、住房公积金增值收益和财政预算资金，保证谦租住房建设资金足额配套。省财政从市、县收取的土地出让金10%部分以及省和市、县一般预算新增财力部分向保障性住房建设项目倾斜。
（十六）加强保障性住房的出租出售管理。市、县住房保障部门应对保障性住房对象的资格进行严格审查，向社会公示，接受监督。严肃查处擅自将保障性住房进行市场交易的行为。享受保障性廉租住房的承租人购买经济适用住房后，住房保障主管部门应收回其承租的廉租住房，停止发放租赁补贴。市、县价格、住房城市建设主管部门要依据有关规定加强保障性住房出租、出售价格管理。要结合当地实际，区别不同对象，合理制定廉租住房和公共租赁住房的租金标准。要对经济适用住房、限价商品住房项目实施成本监审，合理制定出售价格，报同级人民政府批准后执行。
（十七）创新保障性住房建设工作方式。积极探索廉租住房租售并举、共有产权管理方式。廉租住房保障对象如有购买意愿和一定支付能力的，可申请购买廉租住房部分产权，并按其交纳购房款核定产权份额，按共有产权管理，回收资金用于廉租住房再建设。国有垦区、林区和国有企业利用自有存量国有建设用地集资合作建房的，在满足本企业职工需求的前提下，经县级以上人民政府批准，允许将剩余房源作为限价商品住房对外销售，收益以适当方式用于解决本企业职工住房困难和公共设施建设问题。外售的限价商品住房在补缴土地出让金和相关税费后，办理商品房产权证。
五、落实市、县人民政府责任
（十八）进一步建立健全责任制度。实行省人民政府对全省保障性住房建设负总责，市、县人民政府抓落实的责任制度。市、县人民政府和各单位要高度重视保障性住房建设和房地产市场监管，要成立领导机构，由政府主要领导担任负责人，分管领导具体抓。市、县住房城乡建设、规划、发展改革、土地、财政等相关部门要明确职责，密切配合，狠抓落实。
（十九）建立和完善考核制度。将保障性住房建设列入省政府对市、县政府及其主要领导的考核内容，签订责任状，年底逐项考核，并将考核结果作为评价市、县政府及其主要领导的主要依据对完成任务出色的，予以适当奖励；对未能完成任务的，予以调离岗位。
（二十）加强监督指导。省住房城乡建设、国土环境资源、发展改革、财政、价格等部门，要对各市、县贯彻落实保障性住房建设和房地产市场调控等情况加强检查指导。对保障性住房建设缓慢、房地产市场混乱、房价上涨过快的市、县，要进行重点督查，并将有关情况报省政府。各级监察、审计等部门，要对保障性住房建设和房地产开发的各个环节加强全程监督和审计，及时发现问题，依法查处。
海南省人民政府办公厅
二O一O年二月二十六日
国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知
国办发〔2010〕4号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
2008年四季度以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给
（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。
（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。
二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求
（三）加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
（四）继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。
三、加强风险防范和市场监管
（五）加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。
（六）继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。
（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。
（八）加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。
四、加快推进保障性安居工程建设
（九）力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。
（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。
五、落实地方各级人民政府责任
（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。
国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。
中华人民共和国国务院办公厅
二〇一〇年一月七日
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